Wer ohne Reihenfolge durch ein Haus geht, findet, was zufällig auffällt – wer mit Reihenfolge geht, findet, was systematisch da ist. Diese Checkliste für die Hausbesichtigung führt Sie in fester Ordnung durch alle Bauteile, an denen Feuchtigkeit auftritt: von aussen nach innen, von unten nach oben. Sie brauchen dafür eine Taschenlampe, Ihr Mobiltelefon und rund neunzig Minuten. Kein Messgerät.
Das Wichtigste im Überblick
- Die Reihenfolge folgt dem Weg, den Wasser am Gebäude nimmt – aussen nach innen
- Der zweite Termin gehört auf einen Regentag, sonst sehen Sie die Hälfte nicht
- Jeder Befund wird fotografiert, mit Ort und Datum – das ist später die Verhandlungsbasis
- Fragen an die Verkäuferschaft gehören schriftlich, nicht an die Wohnungstür
- Zwei oder mehr Verdachtsmomente bedeuten: messen lassen, bevor Sie unterschreiben
Checkliste Hausbesichtigung: Vorbereitung und Material
Eine Taschenlampe für Dachraum, Keller und für den Blick ins Streiflicht an Wänden. Das Mobiltelefon für Fotos. Ein Blatt Papier, um die Abluft im Bad zu prüfen. Und diese Liste, am besten ausgedruckt, damit Sie unterwegs Notizen machen können. Ein Feuchtemessgerät brauchen Sie nicht – warum es bei einer Besichtigung eher schadet als nützt, steht unter Feuchtemessung im Keller.
Etappe 1: Aussen – Terrain und Entwässerung
Gehen Sie einmal komplett um das Gebäude, im Uhrzeigersinn, und bleiben Sie an jeder Ecke stehen.
| Prüfpunkt | Worauf achten | Befund notieren, wenn |
|---|---|---|
| Gefälle | Fällt der Boden vom Haus weg? | Gelände läuft auf das Gebäude zu |
| Sockelhöhe | Ist der Sockel an allen vier Fassaden sichtbar? | Sockel verschwindet an einer Seite im Erdreich |
| Spritzwasserzone | Kiesstreifen oder Plattenband vorhanden? | Rasen oder Erde reichen bis an die Wand |
| Bepflanzung | Beete, Rankgitter, Stapelgut an der Fassade? | Etwas steht direkt an der Wand |
| Fallrohre | Wo enden sie? Bodeneinlauf vorhanden? | Rohr endet über Kies oder Einlauf ist verstopft |
| Kontrollschächte | Runde Deckel im Kies oder Rasen? | Keine auffindbar oder überwachsen |
| Dachrinnen | Gefälle, Halterungen, Übergänge | Sichtbarer Bewuchs, Rost, hängende Abschnitte |
| Kellerabgang, Lichtschächte | Ablauf vorhanden und frei? | Laub im Schacht, kein Ablauf sichtbar |
Vertiefung zu dieser Etappe: Terrain rund ums Haus beurteilen, Terrain zu hoch und Drainage prüfen.
Etappe 2: Untergeschoss
Atmen Sie, bevor Sie schauen. Ein modriger Geruch ist ein Befund, auch ohne sichtbaren Fleck. Danach die Wandfüsse: Salzausblühungen, abplatzender oder hohl klingender Putz, dunkle Ränder in gleichmässiger Höhe. Prüfen Sie die Verteilung – betrifft es alle Wände oder nur eine? Schauen Sie ausserdem nach Rost an Metallteilen, Stockflecken auf Lagergut und danach, ob ein Bodenablauf vorhanden und zugänglich ist.
Die vollständige Liste mit zwölf Warnzeichen steht in Keller beim Hauskauf beurteilen; was der weisse Belag bedeutet, erklärt Salzausblühungen im Keller richtig deuten.
Etappe 3: Wohngeschosse
Gehen Sie in jedem Raum die Aussenecken mit der Handfläche ab und schauen Sie auf die sieben typischen Stellen: Aussenecken bodennah, Fensterlaibungen, hinter Schränken, Deckenanschlüsse, Rollladenkästen, Silikonfugen und hinter Vorhängen. Bitten Sie darum, an mindestens einer Aussenwand ein Möbel abzurücken.
Prüfen Sie in Bad, Küche und Waschküche die Fugen, die Abluft mit dem Blatt Papier und ob Luft nachströmen kann. Gehen Sie danach eine Etage tiefer und schauen Sie an die Decke unter Dusche und Wanne – dort zeigt sich ein Schaden im Bodenaufbau zuerst.
Vertiefung: Schimmel bei der Besichtigung erkennen, Wärmebrücken erkennen und Nassräume beim Hauskauf prüfen.
Etappe 4: Dachraum
Nehmen Sie die Taschenlampe und gehen Sie hinauf. Achten Sie auf Wasserspuren an Sparren und Pfetten, dunkle Ränder um Kaminanschlüsse, Stockflecken auf eingelagerten Gegenständen und auf Tageslicht, das durch die Dachhaut fällt. Weiches, faseriges Holz an der Nagelprobe oder Ausfluglöcher in tragenden Balken gehören in die Hand einer Fachperson.
Die vier Kaschier-Muster
Diese Muster gehören in jede Checkliste Hausbesichtigung, weil sie sich über alle vier Etappen verteilen und nicht an einem Bauteil hängen.
Achten Sie in allen Etappen auf diese vier Zeichen: frische Farbe auf einer einzelnen Teilfläche, vorgestellte Wände oder Möbel an genau einer Stelle, neue Sockelleisten auf altem Boden und auffällig frische Luft bei geschlossenen Räumen. Was dahinter steckt, beschreibt Kaschierte Feuchteschäden erkennen.
Ein Muster aus unserer Begleitung von Kaufinteressenten in der Ostschweiz – hier als typischer Verlauf, nicht als Einzelfall: Käufer kommen mit einer Liste von Einzelbeobachtungen aus der ersten Besichtigung, die für sich genommen alle harmlos wirken. Erst wenn man sie in die Reihenfolge des Wasserwegs bringt, entsteht ein Bild: hohes Terrain hinten, Fallrohr ohne Einlauf, feuchte Zone genau an dieser Kellerwand, Stockflecken auf Kartons davor. Vier unauffällige Punkte ergeben zusammen eine klare Ursachenkette. Genau dafür ist die Reihenfolge da – nicht um mehr zu finden, sondern um das Gefundene zu ordnen.
Fragen an die Verkäuferschaft
Stellen Sie diese Fragen schriftlich und bewahren Sie die Antwort auf. Eine schriftlich verneinte Frage ist später mehr wert als eine mündliche Auskunft an der Haustür.
Gab es in den letzten zehn Jahren Wasserschäden, Schimmelbefall oder Feuchteprobleme? Wann wurde zuletzt gestrichen, und warum? Liegt eine Drainage, und wo sind die Schächte? Wurde das Terrain seit dem Bau verändert? Sind Sanierungen dokumentiert? Und: Sind Sie einverstanden, dass vor der Beurkundung eine Feuchtemessung durchgeführt wird?
Die letzte Frage ist die aufschlussreichste. Eine Weigerung ist selbst eine Auskunft.
⚠️ Wichtiger Hinweis: Öffnen Sie an einem fremden Objekt keine Bauteile, lösen Sie keine Fugen und graben Sie nichts frei – dafür braucht es das Einverständnis der Eigentümerschaft. Zeigt sich sichtbarer Schimmel, empfiehlt das BAG, grössere Flächen Fachleuten zu überlassen. Bei gesundheitlichen Beschwerden gehört die Abklärung zuerst zum Hausarzt.
Besichtigung fachlich begleiten lassen
Wir gehen die Liste mit Ihnen durch, messen dort, wo ein Befund einen Verdacht begründet, und liefern einen Bericht, mit dem Sie verhandeln können.
Häufige Fragen zur Besichtigung
Wie oft sollte ich ein Objekt besichtigen?
Mindestens zweimal, und der zweite Termin gehört auf einen Regentag. Trockenes Wetter verdeckt genau die Schäden, nach denen Sie suchen: volllaufende Lichtschächte, stehendes Wasser am Sockel, sich verdunkelnde Ränder.
Brauche ich ein Feuchtemessgerät für die Besichtigung?
Nein. Handgeräte reagieren auf Salze und Metall im Untergrund und zeigen regelmässig falsche Werte. Für eine Kaufentscheidung taugen sie nicht, und ein falscher Wert ist schlechter als kein Wert. Nutzen Sie die Liste, nicht das Gerät.
Was mache ich mit den Fotos?
Sortieren Sie sie nach Ort und ordnen Sie sie der Etappe zu. Wenn Sie eine Fachperson beiziehen, verkürzen gute Fotos die Vorbereitung erheblich und helfen bei der Einschätzung, ob eine Begehung überhaupt lohnt.
Ab wann sollte ich messen lassen?
Als Faustregel: bei zwei oder mehr Verdachtsmomenten, oder wenn einer davon das Untergeschoss betrifft. Der richtige Zeitpunkt liegt zwischen Zweitbesichtigung und Vertragsentwurf – dann ist Ihr Interesse ernsthaft und der Verhandlungsspielraum noch offen.
Taugt die Checkliste Hausbesichtigung auch für eine Eigentumswohnung?
Etappen 2 bis 4 ja, Etappe 1 mit Einschränkung: Terrain und Entwässerung sind bei Stockwerkeigentum Gemeinschaftssache. Schauen Sie sie trotzdem an – anstehende Sanierungen an gemeinschaftlichen Bauteilen betreffen Sie über den Erneuerungsfonds.
Was, wenn ich unter Zeitdruck stehe?
Dann priorisieren Sie: Etappe 1 draussen und Etappe 2 im Keller finden zusammen den grössten Teil der relevanten Befunde. Beide zusammen dauern rund dreissig Minuten. Verzichten Sie eher auf den Dachraum als auf den Rundgang ums Haus.
Unsere Empfehlung
Nutzen Sie die Checkliste Hausbesichtigung so, wie sie aufgebaut ist: Arbeiten Sie die vier Etappen in dieser Reihenfolge ab und widerstehen Sie der Versuchung, gleich in die Küche zu gehen. Fotografieren Sie jeden Befund, auch die kleinen – ihr Wert entsteht erst im Zusammenhang. Stellen Sie die sechs Fragen schriftlich. Und legen Sie den zweiten Termin auf Regenwetter: Das ist der einzige Teil der Vorbereitung, der nichts kostet und am meisten bringt.
– HFD-Team · Brugger AG, Lengwil TG · seit 1992 für Feuchte und Schimmel am Bodensee
Weiterführende Quellen: BAG – Feuchtigkeitsprobleme und Schimmel, Hauseigentümerverband Schweiz, SIA – Normenwerk.
Haus-Feuchte-Diagnose · Brugger AG
Schlösslistrasse 7 · 8574 Lengwil TG
Telefon +41 71 688 34 88
ℹ️ Transparenz-Hinweis: Dieser Fachbeitrag wurde unter Einsatz von KI-Tools recherchiert und vorstrukturiert, anschliessend vom HFD-Team in Zusammenarbeit mit der Brugger AG redaktionell überarbeitet und mit BAG-, SIA- und HEV-Referenzen faktengeprüft.