Für eine Wohnungsbesichtigung haben Sie selten mehr als eine halbe Stunde – und in dieser Zeit schaut fast jeder auf Grundriss, Licht und Küche. Schimmel bei der Besichtigung zu erkennen, ist trotzdem möglich, wenn Sie einer festen Reihenfolge folgen statt dem Bauchgefühl. Der Befall zeigt sich nämlich nicht zufällig, sondern immer an denselben sieben Stellen. Wer diese kennt, braucht dreissig Minuten und kein Werkzeug.
Schimmel braucht drei Dinge: Nährboden, Sporen und Feuchtigkeit. Die ersten beiden sind in jeder Wohnung vorhanden, Tapete und Farbe genügen als Nahrung. Über den Befall entscheidet deshalb allein der dritte Faktor – und der hängt an der Temperatur der Oberfläche.
Warme Luft trägt mehr Wasser als kalte. Trifft feuchte Raumluft auf eine kalte Wandfläche, unterschreitet sie dort den Taupunkt, und Wasser schlägt sich nieder. Deshalb wächst Schimmel zuverlässig an den kältesten Punkten eines Raums: dort, wo die Konstruktion Wärme nach aussen abführt. Diese Stellen sind bauartbedingt und wiederholen sich von Wohnung zu Wohnung.
Für Sie als Käufer ist das eine gute Nachricht. Sie müssen nicht die ganze Wohnung absuchen, sondern nur sieben Stellen – und dort dann genau hinschauen.
Bleiben Sie beim Betreten jedes Raums kurz stehen und atmen Sie bewusst ein. Ein erdiger, muffiger Geruch ist ein Befund, auch ohne sichtbaren Fleck. Das Bundesamt für Gesundheit hält ausdrücklich fest, dass Geruch häufig der einzige Hinweis auf verdeckten Bewuchs bleibt – und dass es nach heutigem Wissensstand keine verlässliche Messmethode gibt, die versteckten Schimmel nachweist.
Achten Sie darauf, ob stark gelüftet wurde oder Duftspender im Einsatz sind. Beides ist bei einer Besichtigung normal, macht den Geruchstest aber unbrauchbar. Bitten Sie in diesem Fall darum, beim zweiten Termin die Fenster geschlossen zu lassen.
Gehen Sie in jedem Raum die Aussenwände ab und legen Sie die Handfläche in die Ecken. Kalte Stellen spüren Sie deutlich. Sieben Punkte lohnen den genauen Blick:
| Stelle | Warum dort | Woran Sie es erkennen |
|---|---|---|
| Aussenecken, besonders bodennah | Zwei Aussenwände treffen sich, die Fläche kühlt stark aus | Dunkle Punkte im Winkel, oft erst hinter Möbeln sichtbar |
| Fensterlaibung und Fensterbank | Der Anschluss zum Baukörper ist die dünnste Stelle der Wand | Schwarze Punkte am Rahmen, Stockflecken an der Laibung |
| Hinter Schränken an Aussenwänden | Möbel unterbinden die Luftzirkulation, die Wand kühlt weiter aus | Nur sichtbar, wenn abgerückt wird – fragen Sie danach |
| Deckenanschluss zum Dachgeschoss | Übergang zwischen beheiztem und unbeheiztem Bereich | Grauer Schleier im Randbereich der Decke |
| Rollladenkasten | Bauteil ragt in die Dämmebene, oft schlecht gedämmt | Modriger Geruch beim Öffnen, Flecken am Gurtdurchlass |
| Silikonfugen in Bad und Küche | Dauerfeuchte plus organisches Material im Fugenmaterial | Schwarze Punkte in der Fuge, die sich nicht abwischen lassen |
| Hinter schweren Vorhängen | Stehende Luft vor einer kalten Fensterfläche | Vorhang zurückziehen und die Wand dahinter betrachten |
Bad, Küche und Waschküche bringen die Feuchte selbst mit. Entscheidend ist, ob sie wieder hinauskommt. Prüfen Sie, ob ein Fenster vorhanden ist oder ein Abluftventilator, und ob überhaupt Luft nachströmen kann. Schauen Sie sich die Fugen an Wannen- und Duschrändern an: Spröde, geschrumpfte Silikonfugen sind der klassische Eintrittspfad in den Bodenaufbau. Wie sich das im darunterliegenden Geschoss zeigt, beschreibt Keller beim Hauskauf beurteilen.
Aus unserer PraxisEin Muster, das uns in der Ostschweiz regelmässig begegnet – hier als typischer Verlauf beschrieben, nicht als Einzelfall: Eine Wohnung wirkt frisch renoviert, alle Wände hell gestrichen. Nur im Schlafzimmer steht ein Kleiderschrank bündig an der Aussenwand, und die Wand daneben trägt einen etwas anderen Farbton. Beim zweiten Termin wird der Schrank abgerückt: dahinter ein schwarzer Fleck in der Aussenecke, übermalt, aber wieder durchgewachsen. Die Ursache liegt nicht im Lüftungsverhalten, sondern in einer Aussenecke mit zu niedriger Oberflächentemperatur. Ohne diesen Blick hinter das Möbel wäre der Befund erst nach dem Einzug aufgetaucht – und dann zulasten des Käufers.
Nicht jede frische Farbe ist ein Täuschungsversuch, aber jede verdient eine Frage. Achten Sie auf Farbtonunterschiede zwischen Wänden desselben Raums, auf frisch gestrichene Einzelflächen und auf Übergänge, die nicht an einer Ecke enden. Vorgestellte Trockenbauwände in einem Altbau, neue Sockelleisten auf altem Boden und Möbel in ungewöhnlicher Anordnung sind ebenfalls Punkte, an denen Sie nachfragen sollten.
Fragen Sie konkret: Wann wurde gestrichen, und warum? Notieren Sie die Antwort. Wird ein Wasserschaden oder ein früherer Befall eingeräumt, verlangen Sie Unterlagen zur Sanierung. Wird beides verneint und Sie finden später Spuren, ist die Aussage ein Anhaltspunkt – welche rechtliche Bedeutung das hat, beschreibt Schimmel als versteckter Mangel beim Hauskauf.
Finden Sie eine oder zwei kleine Stellen an typischen Punkten, ist das noch kein Ausschlusskriterium. Entscheidend ist die Frage nach der Ursache: Liegt es an der Konstruktion oder am Nutzungsverhalten der Vorbewohner? Der Unterschied ist erheblich, denn im ersten Fall kommt der Befall zurück, im zweiten nicht.
Klären lässt sich das über Oberflächentemperaturen an den betroffenen Stellen, gemessen im Verhältnis zu Raumluftfeuchte und Raumtemperatur. Erst der Abstand zum Taupunkt zeigt, ob dort zwangsläufig Kondensat entsteht. Wie eine solche Messung abläuft, steht unter Feuchtemessung im Keller; den Überblick über alle acht Bauteile gibt der Leitfaden zur Feuchtigkeit beim Hauskauf. Wie sich der Befall unter der Dachschräge zeigt, beschreibt Schimmel im Dachgeschoss, und die allgemeinen Ursachen in Wohnräumen ordnet Schimmel in der Wohnung ein.
Wichtiger Hinweis: Bei sichtbarem Schimmelbefall empfiehlt das BAG, grössere Flächen nicht selbst zu öffnen oder zu behandeln, sondern die Abklärung Fachleuten zu überlassen. Treten Beschwerden an Augen, Haut oder Atemwegen auf, gehört das zuerst zum Hausarzt – besonders bei Allergikern, Asthmatikern, Kleinkindern und Personen mit geschwächtem Immunsystem. Eine bauliche Beurteilung ersetzt keine ärztliche Abklärung.
Wir messen Oberflächentemperaturen und Raumklima, ordnen die Befunde ein und sagen Ihnen, ob die Ursache in der Konstruktion liegt oder im Nutzungsverhalten.
Über Geruch, über die Handfläche an Aussenecken und über den gezielten Blick auf die sieben typischen Stellen. Fast jeder Befall in Wohnräumen liegt an einem kalten Bauteil. Was Sie nicht ohne Messung beurteilen können, ist die Ursache – und die entscheidet darüber, ob der Befall wiederkommt.
Punkte in einer Silikonfuge sind häufig und lassen sich mit einem Fugenwechsel beheben. Kritisch wird es, wenn der Befall über die Fuge hinausgeht, wenn die Fläche grösser wird oder wenn er nach der Reinigung zurückkehrt. Dann liegt die Ursache tiefer.
Nein. Das BAG stellt klar, dass es nach heutigem Wissensstand keine verlässliche Messmethode für verdeckten Bewuchs gibt. Messen lassen sich die Bedingungen, unter denen Schimmel entsteht: Feuchtequellen, Raumklima und Oberflächentemperaturen. Bei begründetem Verdacht folgt die gezielte Bauteilöffnung.
Notieren Sie es und bestehen Sie beim Zweittermin darauf. Ein Verkäufer, der eine leere Wandfläche nicht zeigen will, hat dafür einen Grund. Sie müssen daraus nicht sofort einen Abbruch machen, sollten die Weigerung aber als Risikofaktor behandeln.
Beides kommt vor, und die Unterscheidung ist der Kern jeder Beurteilung. Ein Hinweis: Tritt der Befall in mehreren Räumen an denselben bauteilbedingten Stellen auf, spricht das für die Konstruktion. Ist nur ein Raum betroffen, der zugleich stark genutzt und wenig gelüftet wurde, kann das Verhalten die Hauptrolle spielen. Sicherheit gibt erst die Messung.
An einem kalten, feuchten Tag und bei geschlossenen Fenstern. Im Sommer nach längerer Trockenheit sind Oberflächentemperaturen hoch und Kondensat tritt kaum auf – genau die Bedingungen, unter denen Sie am wenigsten sehen.
Gehen Sie den Rundgang in drei Etappen: erst riechen, dann die sieben kalten Stellen, zuletzt die Nassräume. Bitten Sie darum, an mindestens einer Aussenwand ein Möbel abzurücken und einen Vorhang zurückzuziehen. Finden Sie Befunde an bauteilbedingten Stellen in mehreren Räumen, lassen Sie Oberflächentemperaturen messen, bevor Sie unterschreiben. Ein Befall aus Nutzungsverhalten verschwindet mit den Vorbewohnern – einer aus der Konstruktion nicht.
– HFD-Team · Brugger AG, Lengwil TG · seit 1992 für Feuchte und Schimmel am Bodensee
Weiterführende Quellen: BAG – Feuchtigkeitsprobleme und Schimmel, BAG – Vorgehen bei Beschwerden in Wohnungen, SIA – Normenwerk (SIA 180 Wärme- und Feuchteschutz).
Haus-Feuchte-Diagnose · Brugger AG
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Transparenz-Hinweis: Dieser Fachbeitrag wurde unter Einsatz von KI-Tools recherchiert und vorstrukturiert, anschliessend vom HFD-Team in Zusammenarbeit mit der Brugger AG redaktionell überarbeitet und mit BAG-, SIA- und HEV-Referenzen faktengeprüft.
